夢想成為不動產的價值證明者 他應屆考取估價師證照

畢業於政治大學地政學系土地管理組，李智偉在大四畢業那年，便應屆考取了碩士班、公務員高考地政類科考試，以及不動產估價師、不動產經紀人與地政士三張證照。今年26歲、對估價擁有高度熱忱的他，目前正擔任第一太平戴維斯的估價助理，成為全台500位估價師的其中之一。

由於對數字很有興趣，李智偉高中原本以自然組為目標。自稱不擅長社會科目的他，因為朋友的號召，一起報考進入台中一中的語文資優班，讓他後來選擇了社會組的大學校系。

當年大學學測失利，他繼續報考指考。填寫志願時，李智偉想起在包種茶節時，曾經聽過地政系的介紹，同學家裡也剛好從事不動產產業。經過請益後，他便以政大地政系土地管理組為目標並順利入學。

李智偉解釋，政大地政系分三個組別。土地管理組主要學習不動產的相關知識，包含法規、交易流程、投資和估價面向，比較針對單一不動產。資源規劃組則是針對較大區域的土地資源規劃，包含都市計劃、城鄉發展計畫等。而土地測量組則屬於自然組類科，主要是修習土地測量、製圖知識。三者所學不同、但互有關係，像在都市計畫或土地估價時，就會依據測量人員的測量結果或空間圖資進行評估、規劃。

但直到進入地政系後，他才發現地政所學與生活息息相關。他舉例，大學時期家裡正好發生土地買賣、共有物分割問題，家人就與他一同討論；親戚長輩發生土地贈與、買賣問題時，也會向他請教。尋找解答的過程中，促使他花更多時間學習、請教老師。不僅解決問題，也讓他了解更多相關知識，並進一步將課本上的內容實際應用在生活中。

在累積越來越多相關知識後，原本數字敏感度就高的他，更對不動產估價產生極高的熱忱，「不動產估價其實就是用相對科學的方法評估不動產價值，」而如何評估不動產價值，就仰賴不動產估價師這個公正第三方的角色。於是從大三開始，李智偉便以不動產估價師為目標，準備證照考試。

「一般人通常不太有機會接觸到不動產估價師，」李智偉說，估價師就像是不動產的價格證明者或價格資訊提供者。「舉凡都市更新、區段徵收或土地聯合開發等重大金額的不動產開發行為，都需要不動產估價師介入以維持不動產價格之公正性」

他舉例，像企業買賣土地，即須估價師證明價值，以免企業低價變賣，造成股東權益損失；而如建設公司為了開發，購買民眾的土地資產，當一般民眾不了解自己的資產實際價值，就可能產生資訊不對稱而低估價格；或在法院訴訟，對於標的價值的評估，亦須由估價師來提供權益價值證明。

不動產估價除了須受過估價邏輯訓練，了解估價原則與方法，更需要掌握政府所明訂的各項估價法規細節。「土地類型太多了，無法找到一套SOP(標準作業流程)適用在每一塊土地，」因此理解法規之餘，估價師更要理解規範背後的脈絡與原因。

「這是估價師證照較難的原因，」李智偉解釋，一般如地政士、不動產經紀人只需要熟讀法規，依法執行業務即可。但估價師需要融會貫通每一條法規，解釋背後的邏輯與脈絡。他舉例，一般國考可能只問土地使用分區管制的規範有哪些，但估價師就會以情境出題，考生必須解釋為什麼該情境會選擇土地分區管制的規範，而不選擇其他制度。

在目標驅使下，李智偉從大三便開始準備證照考試。除了不動產估價師外，他也一同準備了不動產經紀人、地政士、研究所與公務人員高考。他解釋，每一項考試的考科雖然不完全相同，但都有各自重疊的部份，在大四一整年完整的準備下，重複考科省下他許多的準備時間，比起分散考試來說，「省力很多。」

因為鎖定出題老師許多來自系上教授，他不選擇補習，而是回去旁聽大學一、二年級上過課程，了解老師對於相關議題的看法，也能夠進一步與老師請益、討論。同時他將個別議題整理成一份份「考點」，像是優先購買權、區段徵收議題，他將法規與老師的想法都整理成個別的考點，來應付像估價師這種較為天馬行空的考題，「所以至今我的筆記還流傳在很多地方。」他笑著說。

扎實的準備過程，讓他應屆五場考試都順利考取並進入研究所就讀。研究所的訓練讓李智偉不僅了解學術研究的方法，同時也讓他學到「大量估價」的概念。一般不動產估價都是估算單一個土地或建物，但透過計量模型並設定參數，就可以將較大區域的價值一起完成估算，取得一個不動產價值的概略值。

雖然因為台灣面積較小，不動產異質性較高，「可能相差一個街角土地價值就有很大差異，」若以大量估價誤差可能過大，但大量估價在不動產異質性較小的香港、美國等地，仍然是可參考的方法。

不過，即使考取證照，進入業界後仍然發現理論和實務確實存在著距離，「畢竟考試只要知道各項參數的調整區間上下限，但從業的時候卻要實際抓出數字、金額。」李智偉說明，即使是兩塊相鄰、同樣面積的地，也可能因為臨路條件不同導致無法開發，使得估算價值有所落差。這些都依賴估價師經驗判定，「不是教科書可以教、考試會考的東西。」

在了解法規、掌握調整率之外，還需要跟上產業脈動與市場行情，隨時關心總體經濟的狀況，「否則在估算上容易導致估算偏差。」李智偉說，不動產價格很難被驗證，導致估價師很容易被質疑，因此現行重大的開發案都會有匯集多家估價師驗證，即使不同估價師不會估出一模一樣的數字，但通常都會落在同一個區間內。而估價師也會盡所能在客觀條件下進行公正的價值認定。

而對於估價或地政學系感興趣的學弟妹，李智偉提醒，估價師的專業要求很扎實，「證照只能算是個敲門磚，」尤其台灣的土地異質性高，不動產變化性大，估價師需要不斷累積經驗才能勝任這份工作，這也是為什麼現行規範估價師需要兩年工作經驗，才能為不動產估價案進行簽證。但不論是估價專業或是地政所學，他都認為相對於其他科系來說方向來的明確且精準，有興趣的學弟妹都能夠深耕且發展成一門專業。

分享人：政治大學地政學系土地管理組畢業生 李智偉

Urschool採訪責任編輯：楊舒琪

Urschool核稿編輯：黃倚靈